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一、问题的提出
规范对收益法的定义是：预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转化为价值得到估价对象价值或价格的方法。
收益法是三大传统基本估价方法之一，使用广泛，理论性强。其之所以成立，是因为在市场经济条件下，任何房地产投资者的目的都非常明确，即投资是为了收益，某项房地产交易能否成功以及成交价格的高低取决于该项房地产在未来能否为投资者带来收益及收益能力的高低，而不是取决于购建的成本。
说得更直白一点就是，购买任何一项房地产，投资人都希望在其使用期内收回投资成本并获得适当收益，这个适当收益一般应当不低于银行同期存款利息，如若不然，投资者不如存款生息更为稳妥。即使是购房自住，其成本的回收和适当收益也体现在使用期间房租的节省以及未来可能的转让收益上面。实际上，即使是学校、医院房地产也可以采用收益法估价，民办学校和私立医院的出现，使得学校、医院房地产的收益有了比较对象，进行相关因素修正后可以得到一般学校、医院房地产的收益价格。
收益法的理论基础是非常牢固的，使用起来也十分简便，除了折现的概念不容易理解之外，普通百姓都会把年租金与房价相比较，计算出投资毛收益率。那么，为什么评估界对收益法的使用有许多不同看法，使用中也有同一估价对象评估价格相差甚大的问题，这是因为收益法有一些先天不足。
二、收益法的先天不足
收益法的先天不足产生于它是建立在对未来的预期、预测上，建立在一些对未来的假设参数上。那么对未来的预期、预测是否准确，选取的参数是否合理，直接影响最终估价结果的准确性。这表现在下面几个方面：
1、持续经营问题。
房地产的收益价格既然是未来收益折现后的累加，其前提必然是房地产在被投资人持有期间必须是持续经营，采用收益法时必须设定这个假设条件，但是实际上，不能持续经营的情况是很可能发生的，例如在建工程不能按时完工、、商圈转移造成商铺出租困难等等。因此使用收益法应当受到一些限制。
2、参数的选取问题。
这里问题比较多，比较重要的有两个。
首先是对未来收益的取值，未来收益是稳定的还是不稳定的；收益是逐渐增加的还是逐渐减少的，抑或是更加复杂的形态。不同的区域房地产市场、不同类型的房地产都有其特有的收益变化趋势，要认真分析研究。
其次是资本化率的取值，目前我们在估价实际工作中，资本化率的取值多在4--8%之间，为什么？不知道。更多的是为了凑到预想的评估值。实际上，资本化率不但体现了资金的时间价值，也要体现房地产投资的风险；不仅要包含投资的收益，也要包含投资的本金回收。这也是资本化率一般明显高于银行同期存款利率的原因。
那么，资本化率的选取就不仅是采取哪种方法的问题，更多的是要综合各方面的因素加以选定。比如估价对象是土地还是房产、是商铺还是写字楼或住宅、是在建工程还是二手楼，投资不同类型的房地产，其风险是不同的，资本化率的选取也应有所不同。
在房地产市场波动的不同阶段，资本化率的选取也应有所不同。房价上涨时，之所以很多投资者拼命追涨，是因为对涨价的预期使得投资者对出租收益率不屑一顾，也使得我们估价师采用市场租金进行收益法测算时，会发现与市场比较法的测算结果有很大的差异，这除了说明市场有价格泡沫、租金波动与房价波动不同步之外，还说明资本化率选取有不合理的地方。
3、估价机构和估价师的执业能力、执业道德问题
正因为收益法需要对未来进行预期、预测，需要设定一些参数，使得估价师的执业能力、执业道德问题凸现出来。能否秉持客观公正的立场，是否有对房地产市场发展趋势的研究，宏观经济发展走势的研究，城市建设走向的研究等等，这些虽不是估价理论问题，却又与估价理论和实践紧密联系。估价师不能只是埋头做报告，还要了解一切与估价理论和实际有关联的问题，才能更好地使用收益法为客户服务。例如，假如我们在房价猛涨，泡沫严重的时候出具的房地产抵押估价报告给予收益法更大的权重，我们将可以帮助金融机构更好的控制风险。
在拆迁“城中村”农民私宅的评估中，我们将收益法也列入技术路线中去，目的一是评估出比较合理的价格；二是让农民看到由于规划缺陷、交通不够便利、治安不好、工业居住混杂、环境不好，“城中村”农民私宅租金低，其收益价格远低于政府补偿价格。当然，如果估价师仅想迎合客户的要求，背离了客观公正的立场，那也可能评估出离奇的估价结果来，例如，使用虚假的租赁合同，就可以使用收益法评估出极不合理的结果来。
三、收益法评估的补救
收益法既有牢固的理论基础，又有一些先天不足，我们在使用中应当一方面严格遵照《房地产估价规范》要求进行评估，另一方面针对其存在的问题，开阔视野，趋利避害，尽可能准确地完成评估工作。
1、关于持续经营问题
既然收益法的前提条件是投资人在持有期间持续经营，因此，不能肯定可以持续经营的房地产应当慎重使用收益法。例如“烂尾”的在建工程、、长期空置的房地产等等。不得不使用收益法的，要根据实际情况考察其可能的经营前景，慎重选取有关参数，保证估价结果的可靠性，特别是该房地产用于抵押时。
2、关于参数问题
选取合理的参数是正确使用收益法的最基本的要求，除了要严格按照《房地产估价规范》有关规定去分析、评估，具体怎样选取、怎样撰写评估报告，已经有许多文章作过论述，本文不再赘述。这里要说的是估价师要站得更高一些，要了解宏观经济的发展阶段，了解区域经济发展的方向和趋势，要熟悉区域房地产市场形势、各类房地产价格及其走势，要灵活运用各方面的知识，对房地产市场价格做出合理的判断。
例如在银行利率低的时候，房地产投资者可以忍受较低的出租收益，这是因为相比较而言，这个出租收益只要比银行利率高，投资者就可以接受；反之当银行利率较高时，房地产投资者如果无法获得较高的出租收益，就倾向于将该房产售出。这也是资本化率为什么要跟银行利率挂钩的原因。运用到收益法评估中去，就要求估价师要判断租金低的原因，如果是宏观经济的原因，就应选择较低的资本化率，正确评估估价对象的收益价格。
根据经济学的价值规律理论，市场价格是围绕着价值上下浮动的，从房地产市场来看，房地产买卖市场价格围绕着价值上下浮动的幅度和曲率大大高于房地产租金市场价格，也就是说，房地产租金市场价格偏离房地产价值较小。或者说房地产租金市场价格更理性一些，房地产买卖市场价格则显得经常不那么理性。这也告诉我们应当更多地运用收益法，它可以帮助我们评估出合理的、理性的房地产价格来。
当深圳房地产市场疯涨时，我们向银行建议，更多地采用收益法评估房地产抵押价值，可以帮助银行适当控制风险。可以预测，如果深圳房地产市场价格继续回落，断供的风潮还会加大。当房地产市场低迷的时候，采用收益法评估（选取合理的参数）也可以帮助投资者和银行坚定信心，特别是房地产市场具有非常典型的周期性，从深圳的实际来看，这个周期一般在5-8年之间，投资者持有的房产终究是要赚钱的。
再例如深圳正在推进的产业转移、升级工作，使得大批劳动密集型产业离开深圳，普通工业房地产和农民私宅出租率降低、租金减少，从收益法的角度来看其市场评估价格应当降低，但市场上厂房出售的极少，且价格反而上升。这里有四个原因，一是新出让工业用地极少，且有许多限制，使得现有工业房地产拥有者惜售；二是集体经济组织除了出租厂房确实没有更好的经营方式，也惜售，且政策也限售；三是深圳特区外正在进行大规模的基础设施建设，拆迁的厂房数量较多，补偿价格较高；四是从长远来看，交通较便利的工业区终将会等到改造为商住用地的，到那时土地的价值就会飙升。
上述例子都说明，运用好收益法，有许多估价理论之外的东西要研究，估价师要站得高才能看得远，不仅仅是选取参数的问题。
3、同时运用多种估价方法的问题
毫无疑问，同时运用两种以上的估价方法，确实可以起到更为准确地反映房地产市场价格真实状况的作用。《土地估价规程》要求土地估价报告必须采用两种以上的估价方法，《房地产估价规范》没有硬性规定，但估价师应当自觉采用两种以上的估价方法，以保证估价结果的合理性、准确性。
4、估价机构和估价师的执业能力、执业道德问题
归根到底，估价报告是由估价师撰写、由估价机构出具的，如果估价机构摆不正自己的位置，不能做到独立、客观、公正，而一味地偏向于委托方；估价师不去仔细认真地分析影响房地产评估价格的各种因素，那么，不仅是收益法，用什么方法评估都是做不好的。这个问题无需细说。
总之，我们建议估价师们在房地产估价中多用收益法，用好收益法。
作者：廖凡幼（国策评估）
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