当前住宅小区的蓬勃开发建设，极大地改善了居民的居住水平，住宅区的物业管理行业随之兴起，由此产生的业主、开发商、业委会与物业管理公司(以下简称物业公司)之间的关系问题在各地都不同程度地存在，如何处理好四者之间的矛盾纠纷是个很棘手的问题。
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一、业主、业委会、开发商、物业公司之间的关系
(一)业主与业委会的关系
业主在物业管理的权利问题上类似于股份公司的股东。所谓"业主委员会类似于董事会，是指业主们完全可以参照我国公司法规定的股份公司的运作方式去运作，它是种被各国实践检验了的最民主、最科学的方式。业主委员会委员参照公司法董事会产生的程序产生和运作，代表所有业主与物业公司发生合同关系，业主委员会主任由占整个物业所有权定比例的大业主或其推选的代表担任，重大事项由业主委员会召开业主大会讨论和民主投票决定。
业主大会作为自治管理团休，就只是业主行事管理权的种方式。业主通过业主大会的方式决定关系到业主共同利益的重大事务。业主大会的决定委托由其产生的业主委员会执行。尽管《物业管理条例》规定了业主委员会的职权，但是对于一个具体的住宅小区业主委员会来讲，这种职权不是法律赋予的，而是来源于业主的信托，非经业主按照程序选举，业主委员会"就没有权利代表业主行事。
但是，业主大会对业主委员会的委托，不同于一般的民事或商事委托，其近似于公司股东对董事的信托，有如下特点：(1)基于信任关系――没有业主对业主委员会委员个人的信任，就不会有这种委托，(2)以受托人自己名义――业主委员会对外签订物业管理服务台同时以自己的名义进行，而不是以业主个人或业主大会的名义，(3)财产独立业主委员会管理的财产如维修资金、公共设施收益等以业主委员会的名义占有，处分，但是该财产既独立于业主，也独立于业主委员会本身，即不归业主委员会所有，收益分配也不归为任何业主个人所有，(4)业主委员会不是注入单位，也不是合伙组织，只是按照《物业管理条例》规定，由业主选举产生的非法人团体。以上这些特点符合信托关系中"受托人可以是受益人，但不得是同一信托的惟一受益人的法律特征，至于业主公约、业主大会规程等文件，都是契约性文件，对业主具有约束力。
(二)业委会和房产开发商的关系
业主人住小区之后，并未结束与房产开发商的关系。
1、合同关系。这是指房产开发商在售楼合同(包括合同的附件、楼书等)中存在模糊的条款和承诺未兑现。比如业主卖房是支付了配套费的，也许作为生活配套重要内容的某项建设还未兑现，根据《物业管理条例》规定，开发商必须提供给业主的商业用房，但建造时没有考虑到，因此，此房产根本不具备商用性质。另外还有建筑质量和小区绿化景观、会所建造等不完善的问题。这里算不算开发商的违约问题，部分配套费是否要退还？
2、利益关系。作为开发商，不仅要注意塑造其知名品牌，更重要的是追求经济效益和社会效益，所以开发商会在早期的房产投入更多的资源！而在后期的投入没有预期的多，甚至有些吝啬。如有的小区的绿化只种小灌木和草皮，不种树，尤其是大树。业主会很强烈地要求在小区中种植大树，因为大树的阴凉能改善小区内的居住环境，优化小区空气，提高居住的舒适度。然而，开发商认为，小区内只宜种植小树，这样显得开阔――开发商考虑更多的是建筑美。从上述利益关系中可发现，广大业主与开发商在利益相同和一致的情况下，也会有理念上的差异。比如，开发商特别在意建筑方面的造型，却对创建绿色和星级社区不善关心，没有实质性的投入。这可能是狭隘的短期的商业利益行为使然。何况还存在许多业主与开发商的国标和利益不一致的地方呢？
3、制约关系。由于不少物业公司是开发商的子公司，因此，物业公司虽然受聘于业委会，但在执行业委会决议时，却才之能不考虑开发商的意见。如果物业公司落实的是基础性的建设，那么尽管是在业委会做出决议后，也必须得到开发商的同意才能建起来。这一制约关系使业委会的许多决议得不到及时、有效地执行。当然。也有另外面，就是开发商有可能还承担着物业的部分亏损，因此，它无法关心小区的管理和建设。
(三)业委会与物业公司的关系
业委会和物业公司的关系是聘用合同所确认的法律关系，双方的权利义务在聘用合同中己十分明确。但我们不能不注意到，有不少物业公司是开发商的子公司，或者与开发商有千丝万缕的关系，这是其特殊性。方面，物业公司受聘于业委会，在，l，委会授权范围内对小区进行专业管理，当业主与房产商出现矛盾的时候，业主就以拒交管理费来制约开发商，另一方面，官与开发商尚未脱钩，在行使管理职权时，不得不考虑开发商的意见和利益。
惯的思维将业委会和物业公司看成是天然的对手。其实，业委会与物业公司不是对手，也不是盟友，而是平等的合作伙伴。委托物业公司专业管理和业委会自治管理相结合，是业委会工作的另重要原则，这要避免两种倾向：一是放弃业委会的责任，将小区的管理和建设全部依靠物管公司，二是过分强调业委会对物业管理的监督作用，事事过问，大包大揽，干涉物管公司的具体业务或者代替物管公司行使某些管理职能。
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二、业主与业委会、物业公司、开发商之间的博弈
2003年6月8日颁布的《物业管理条例》(下称《条例》)规定，业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构。但作为单个或多个独立于业主大会的个体，业主与业主委员会之间并无上下隶属的关系，仍属于平等主体关系。
我国城市居民的住宅，其建造形态基本上是集合式的。业主对其房屋享有的权利，包括可界定边界的房屋的单独所有权，和不可单独界定边界的房屋公共空间、共有设施的共同所有权以及土地的共同使用权。这也决定了业主行使所有权会影响关联业主的权利，受到相邻业主权利的制约。
设立业主大会的本意是建立业主之间的协商。对于人数较多的业主组合，没有业主大会这种民主协商的机制，要就共同利益形成致意见显然是不可能的。但在人数较少的业主组合，其共同利益可以直接协商取得一致，并非必须由业主大会的形式进行磋商。
在业主大会中，所有业主是平等的。但是，这平等是用何种标准来实现的？平等可以表现为数量上的平等和以价值而定的平等两种标准。如果采用以价值而定的平等标准，即占有房屋面积大的业主拥有的投票权数量也多，从形式上是维护了财产联系和财产权组合这种组织结构中的平等。但是，单一的财产决定标准不可避免地会使利益均衡机制的杠杆向富裕者倾斜，在人数上占多数、而在财产比例上占少数的，业主的利益可能得不到体现。如果采用数量上的平等标准，即以绝对的业主单位作为投票的基准值，从行为人的角度维护了业主之间的平等，但业主大会这一组合毕竟是以共同财产的管理为纽带的，以单一的业主单位为标准，财产权完全被摒弃，则会使某些业主的财产权利受到损害。本着业主自我管理财产民主协商的原则，条例规定投票权的确定方式由业主在业主大会的议事规则中去规定。但通过业主大会的议事规则时本身就需要明确投票权标准，这就产生了关于初始规则成立的方式问题，故而《条例》规定，在确定业主大会议事规则的首次业主大会上，投票权根据业主拥有的物业建筑面积和住宅套数等因素确定，将数量上的平等和价值上的平等结合起来。
小区业主有权利和义务关心、监督业主委员会，从而更好地维护自身的合法权益。《条例》明确了业主有权“监督业主委员会的工作”，“对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权”，并有权“监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用”。但实际操作起来较难，政府部门没有出台可操作性的实施办法以及将有关条款细化。如某小区业主委员会在成立章程中规定"业主委员会的活动经费来源、为维修基金的利息和公益活动的盈余。，并向全体业主公布。"从中可以看出，业委会章程的规定只是笼统地规定业委会的决定不得损害公共利益和业主利益，，并向全体业主公布等，但是缺乏业主、。
《条例》规定，业主参加业主大会会议，行使投票权！但对于如何行使投票权，如何监督业主委员会工作，如何监督物业管理公司，以及当业主的知情权受到侵害后如何获得救济等这些关系到业主切身利益的实际问题，却没有写进《条例》中――业主监督的事项须细化。业委会是由广大业主选举产生的业主自治管理组织，理应严格按协议及有关规定使用好维修资金，更好地维护小区全体业主的利益，但由于业委会工作的不规范，业主的知情权和监督权几乎丧失。谁来监督业委会？但如果业主对业委会的账目有异议，除了要求业委会提供相关发票原件及费用清单进行核对之外，还能否采取什么进步的补救措施呢？还有出现这样的一个实例，某住宅区一位神通广大的业主，看中小区物业管理发包权和小区维修资金的支配权，打着为广大业主热情服务的旗号，不惜推翻现有的业委会，拉选票重新成立新的业委会，炒掉原来的物业公司l利用职权新招物业公司。由于原物业公司的合约没有到期，或原来的投入没有收回不愿离场，所以纠纷不断。
一个住宅区里公共秩序的维护，是所有业主共同关心的，也是购房的业主对居住环境期望的组成部分。在物业销售时，开发商尚是主要的业主，尽管其并不真正居住在住宅区里，此时由潜在的、不确定的"全体业主"制定个业主公约，在事实上是不可操作的，因此，由开发商制定业主公约是必要的。为了区别于业主大会制定的业主公约，条例将开发商制定的业主公约命名为《业主临时公约》；为了避免《业主临时公约》制定者的利益倾向损害消费者的利益，条例把《业主临时公约》不得侵害物业实受人的合法权益作为《业主临时公约》成立的必要条件，同时，在程序上，条例规定临时公约必须明示，供销费者在买房的时候判断其是否公正、公平。
在住房的正常使用期内，一次性买房的支出与后期所要支付的物业管理费一样多，也就是说，买房仅仅是住房消费的部分，买了房，住房消费才刚刚开始。对购房者来讲，物业管理具有两大作用第一，优秀的物业管理可以便房屋保值、增值；第二，良好的物业管理能够为居住人提供清洁、优美舒适、安全的生活和工作环境。但是，物管毕竟还是个新生事物，物业管理政策有待于进一步完善，物业管理企业的水平也参差不齐，加土商品房建设与管理的脱节等原因，购房者购房后的物业管理纠纷日益增多。归纳起来，有四类物业管理纠纷一是收费纠纷，有的开发商卖房时承诺了很低的物业管理费，购房者入住后发现管理费涨了；二是具体管理市，度上的纠纷，如有的小区管理制度规定，装修时才之得拆改某些设施、住户不得在小区里遛狗、自行车不得上电梯等，住户不理解也不执行，双方也会发生纠纷，二是住户对物业管理企业服务的整休印象不佳，双方也容易在多方面发生纠纷；四是有的开发商在销售时的承诺没有兑现或延迟兑现，而物业管理企业又是开发商的子公司的话，某些业主以拒交物业管理费来对抗开发育。
如果将物业管理行业当作市场，作为市场的主体业主、业委会、物业管理处、开发商之间，由于利益的原因存在博弈，这种博弈会因为市场的发育程度的不高和法规的缺失愈演愈烈。
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三、业主与业委会、开发商、物业公司关系的可协调性：
1.建立业委会例会机制。他们确定每月的第一个星期日晚为例会时间，业委会全体委员和物业公司负责人共同参加。业主委员会就小区的现状和发展进行了讨论，研究解决小区管理中出现和存在的问题。例会机制体现了业委会对小区重大事件的集体决策权和对物业管理的监督权。《物业管理条例》规定，业委会例会是每季度一次，而他们是每月一次。实践证明，月例会制度是必要的，它使小区管理和服务中存在的问题得到了及时性地处理和解决，也体现了业委会集体领导、集体决策的工作原则。那么他们又是如何体现业主自治的原则呢？――业委会定期对全体业主(住户)发放问卷调查表，然后将从问卷调查表中和在工作中发现的带有普遍性、典型性的问题集中起来，在每月例会时集中讨论解决，属于物业管理方面的问题由参加会议的物管处主任当场拍板解决，属于开发商的问题，以公函形式通报给开发商。
2.建立业委会和房产开发商的协商对话机制。他们根据广大业主的意见和要求，就开发商售楼书承诺未兑现问题对小区的发展建设和房产产权移交后遗留的问题，业委会与房产开发商进行第一次协商对话。如果这些问题得不到解决，业委会就决不放弃努力，除了继续呼吁解决外，还将其再列入与开发商协商对话的内容，以维护广大业主的合法权益。事实上，通过与开发商开诚布公地对话，些问题已得到解决。到目前为止，业委会已经与开发商进行了多次对话，并及时将对话情况公布在告示栏中。
3.建立业委会会务公开机制。就是将业委会做出的决定及时公开，让广大业主了解会议内容。让业委会的决定直接与广大业主见面的同时，也将业委会的工作置于广大业主的监督之下，并且，对事关重大的决定都以会议纪要或决定的形式公之于众。业委会的会务公开和业主民主管理相结合是业委会工作的一条基本原则，也是搞好小区管理和建设的重要保证。
4.建立业委会与业主联络机制。一是设立业主与业委会联络信箱，二是建立业委会专职秘书值班制度，接待业主的采访与投拆。经常下发《征求意见表》，广泛征求为业主的意见和建议，将意见回收整理后，送交有关部门解决。
5.建立急事急办现场办公机制。就是如果业主的问题带有急迫性，业委会主任便和物业公司负责人亲自现场进行协商解决。业委会成立以来，就邻里纠纷、环境卫生和空调机位安装等问题成功进行了三次现场办公和调解。
业委会在协调与物业公司的关系时，提出了明确的要求："理顺关系，接受监督，优质服务，严格管理。"理顺关系，就是物管公司要摆正自己的位置，认清自己的法律地位，既然受聘于业委会，就应该全心全意为业主负责，而之能只考虑开发商的利益，在业委会与开发商有意见时，做好双向沟通工作，而不能厚此薄彼或搞两面派。接受监督，就是使物管公司意识到，接受广大业主的监督是合同规定的法定义务，要主动地向业委会汇报工作，并接受业委会的财务监督。
业委会在协调与开发商的关系时，必须采取沟通、协商、合作的态度。沟通就是将业委会的意见反馈给开发商，协商就是对话，其中也可能会出现抗争，没有摩擦就没有磨台，才能最后达到合作。因为双方有一致的目标，有一致的利益。沟通、协商是手段，合作共建小区才是目的。
四、社区组织可否成为业主、业委会、物业管理之间管理者
社区居委会是以居民的居住权为基础形成的居民自治组织，小区业委会是以业主对房产物业的所有权为基础形成的业主自治组织，两个组织都是自治组织，没有法律依据表明前者可以领导后者。
《条例》明确规定，小区的物业管理权力机构――业主大会及其常设机构业主委员会在物业管理中发挥着重要的作用。业主委员会以合同方式与物业管理企业建立物业管理委托管理法律关系，主要负责监督物业管理企业服务的质量，督促业主遵守物业管理公约和国家法律法规，协调业主、物业管理企业之间的关系，协助物业管理企业搞好物业管理工作，并接受政府主管部门的指导和监督。业主对于业主委员会的决议必须遵行。比如，对于一个管理年度开始前业主大会或业主委员会关于增减物业管理服务费标准的决议，或者关于公共维修基金归集的决议，业主必须服从。但实际情况并非完全如此，据称许多小区均未能重视召开业主大会和成立业主委员会。成立业主委员会的小区只占该地区所有小区的三分之。完全按市场化运作的小区物业管理也会反复出现业主、业委会、开发商、物业公司之间的利益冲突。在现行的法规框架下，谁可成为小区业主、业委会、开发商、物业公司之间协调者，或者说是指导者？政府主管部门？――受行政资源的限制，鞭长莫及。笔者认为，可以依靠社区组织，姑且将其定各为"社区物业管理"以示区别市场行为的小区物业管理。
结合社区建设，由政府和民间共同推进，在政府领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，提高社区成员的生活质量，、文化环境协调健康发展。所以，先以政府基层组织为轴心，再将民间组织如业主委员会作为辅助机构『执行具体的工作，最后加上物业管理机构作配合，来实现居住区式的、以服务建设为先导、管理建设为补充的基层社会管理。
1.物业管理要纳入社区建设，必须出台操作性较强的相应政策，明确区政府、街道办事处和相关职能部门的职责分工，加强对物业管理工作的领导。按照"条块结合、以块为主重心下移"的管理思路，强化街道办事处社区居委会在发展小区物业管理中的功能和地位。充分发挥街道办事处协调社区管理、社区服务与物业管理的职能。要建主街道办事处负责和社区党组织、社区居委会负责的两级社区综合管理、物业管理纠纷协调机构，确保社区综合管理、物业管理矛盾、纠纷就地就近得到及时、有效地解决，促进社会稳定。
2.理顺社区居委会与物业公司的关系。物业公司与社区居委会分别是专业管理机构与居民自治管理机构。创建文明社区是社区居委会和物业管理公司的共同任务，目的都是为居民营造一个安居乐业、环境优美的生活和工作的氛围。社区居委会是行政性管理主体，物业公司则是经济服务性企业，要各自履行好职责。要进步理!|版两者之间的关系，必须解决好四个问题：一是坚持政企分开原则。协商确定双方的权益划分，推行社区物业管理的社区，其社区居委会一般不再从事与物业管理范围相同的公共事务和经济活动。二是明确职责。社区居委会负责小区内宣传教育、民事纠纷调解，拥军优属，扶贫帮困和计划生育等工作，而物业公司负责对小区内的房屋维修、{果洁、保安、车辆停放、绿化养护、公共设施等实行统管理。三是签订责任书。社区居委会根据上级行政部门的要求，与物止公司研究分工，社区内属于物业管理方面的任务，由物业公司落实，并签订责任书，便于社区居委会行政管理的意图在物业管理中得到落实，发挥社区居委会的监督作用。四是建立"三位一体"的管理机制。建立自社区居委会物业公司、业主委员会参加的议事班子。同时建立工作例会制度，及时沟通情况，研究解决管理中的难点问题，形成小区统一的协调管理机制。
3.整合小区范围和区域，建立规范、有序、完善的物业管理模式。按照便于管理和便于资源、开发资源共享的原则，通过政府引导、协调和市场运作的方法，将现有的规模小、管理档次低的住宅小区进行重组，降低管理成本，提高管理档次，优化居住环境。整合后的小区原则上在一个社区居委会范围内，以主次干道为界。居委会应协助做好物业小区供水设施移交工作和小区竣工综合验收工作。
4.在社区指导下的业主委员会，其有序组建应是物业管理纳入新型社区建设的关键。应该明确以下六点：
(1)应由街道办事处和行政主管部门指导业主委员会的组建。
(2)筹备组织的负责单位应该为居委会由街道办事处、开发建设单位、物业管理单位和业主代表参与。
(3)要明确划分物业管理区域的基本原则。
(4)明确第次业主大会召开的方式程序候选人产生方式等。
(5)明确业主委员会的自治程度。
(6)附加强居委会对业主委员会的指导。
作为基层的居民自治组织的社区，物业管理的伟用就是通过动员居民积极参与社区物业管理工作形成居民共住共建共管共享的氛围为居民自我管理、自我服务创造良好的环境。
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结语：
由此可见：因为小区实行市场化的物业管理，才可能衍生出业主、业委会、物业公司开发商之间复杂的关系，产生重重的矛盾。当前，在小区开发完成到业主入住之前是由开发商指定物业管理企业，当业主的入住率达到五成以上时就要成立业主委员会。业委会是在小区的物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。社区居委会是社区自治的主体。。社区居委会和业委会成员可以实行交叉任职，相互配合，形成合力，共同指导，监督物业管理企业搞好居民住宅区的管理和服务。也就是说，根据国家对社区职能的认定，社区居委会对物业管理也负有监督和指导的责任。
社区物业管理不同于纯粹市场行为的小区物业管理，它主要是以社区为管理主体，充分发挥社区自治组织的作用，以整合社区服务资源为重点，以居民自我管理与自我服务为主要形式，最终实现为社区居民营造个文明和谐、安全方便整洁舒适的生活环境，从而达到不断提高居民生活水平和生活质量的目的。通过探索而得出，在实践中逐步形成的行之有效、独具特色的管理模式和管理办法。
那么您对四者之前的关系有何看法呢？欢迎留言发表意见！
