《2015年第三季度全国工业用地报告》(全文)

研究单位：中国产业新区研究院

　　一、2015年第三季度宏观经济、产业政策情况回顾

　　二、2015年第四季度宏观经济和工业产业用地市场展望

　　三、工业用地市场供应与成交分析

　　（一）全国工业用地供应分析

　　（二）全国工业用地交易分析

　　（三）一线城市工业用地交易数据分析

　　（四）二线城市工业用地交易分析

　　（五）三、四线城市工业用地交易分析

　　三季度经济形势继续恶化，GDP增速创金融危机后的新低。工业生产、投资和出口均较为低迷。2015年三季度，GDP 增速下破7%，国家统计局10月19日公布的数据显示，前三季度国内生产总值同比增长6.9%，是全球金融危机之后首次跌破7%。分产业看，第一产业增加值39195亿元，同比增长3.8%；第二产业增加值197799亿元，增长6.0%；第三产业增加值250779亿元，增长8.4%。9月工业同比增长5.7%，低于市场预期。投资和出口需求低迷对传统产业的生产经营造成严重冲击，制造业生产9月同比增长6.7%，降至历史最低水平。1-9月固定资产投资同比增长10.3%，增速比上期下滑0.6个百分点。三季度基建投资 (不含电力)同比增长18.1%，增速较上期下滑0.3个百分点，主要原因在于公路和铁路投资增速的回落。

　　工业方面，加速下滑。9月份规模以上工业增加值同比增长5.7%，较8月回落0.4个百分点，在历史数据中处于低点。从主要工业门类来看，电力、燃气及水的生产和供应业同比下降0.7%，较8月回落1.2个百分点；制造业同比增长6.7%，较8月份回落0.1个百分点；采矿业同比增长1.2%，增速较8月份大幅回落2.8个百分点。从其他实体经济指标看，实体经济持续低迷的情况依然存在，9月份全社会用电量同比下降0.2%，其中工业用电量同比下降2.9%。9月份制造业PMI为49.8%，较8月份小幅回升0.1个百分点，但仍处于50%荣枯线下方。从分项看，新订单指数回升至50.2%，反映下游需求小幅回升；产成品库存与原材料库存继续“双降”，分别为46.8%和47.5%，反映企业仍处于去库存过程中；新出口订单较上月小幅回升0.2个百分点至47.9%，但仍处低位，表明外需依旧低迷；采购量指数回落至48.6%，反映企业后续生产意愿不足；从业人员指数与上月持平，为47.9%，显示就业压力仍较大。诸多指标显示当前宏观经济增长乏力，工业生产动力不足，反映到工业用地中，工业用地成交在历史同期处于较低水平，工业地价上涨缺乏支撑。

　　从企业景气情况来看，央行2015年第三季度调查显示，企业家宏观经济热度指数为24.5%，较上季下降4.8个百分点，较去年同期下降7.7个百分点。其中，52.4%的企业家认为宏观经济“偏冷”，46.4%认为“正常”，1.3%认为“偏热”。

　　企业家信心指数为50.5%，较上季下降7.8个百分点，较去年同期下降13.1个百分点。产品销售价格指数为39.1%，较上季下降4.2个百分点，较去年同期下降5.4个百分点。原材料购进价格指数为47.3%，较上季下降4.5个百分点，较去年同期下降8个百分点。经营景气指数为49.4%，较上季下降2.3个百分点，较去年同期下降5.5个百分点。其中，19.3%的企业家认为本季企业经营状况“较好”，60.2%认为“一般”，20.5%认为“较差”。盈利指数为51.1%，较上季下降1.6个百分点，较去年同期下降3.9个百分点。其中，31.9%的企业家认为较上季“增盈或减亏”，38.5%认为“盈亏不变”，29.6%认为“增亏或减盈”。三季度，工业生产和发电量总体仍然低迷，主要受基数影响同比微幅改善。 在稳增长需求带动下，部分偏下游行业生产依托于基建投资增速会出现小幅走高。在经济整体下行和资本市场财富效应减弱背景下，未来基建投资及其上、下游产业将成为支撑经济的重要选择，。未来基建投资及其上、下游产业将继续走强，水泥、建材、机械制造行业以及相关的第三产业行业会有一定的增长。

图1 企业景气情况调查（数据来源：中国人民银行）

　　为了稳增长，，改善经济环境。；进一步加大对小微企业的税收优惠；确定加快融资租赁行业发展措施等工作。三季度，、滇中新区，以新区产业整合带动经济发展成为重要方向。9月1日，，会议确定，将关系国计民生的港口、沿海及内河航运、机场等领域固定资产投资项目最低资本金比例要求由30%降为25%，铁路、公路、城市轨道交通项目。同时确定调整和完善固定资产投资项目资本金比例制度，促进投资结构优化。基建速度有望加强，煤炭、钢铁、水泥、平板玻璃等产能过剩行业的去库存化速率或将有所提升。央行自去年以来，已经连续5次降息，4次降准。在公开市场操作方面，频繁进行逆回购、短中期常备借贷便利操作，市场紧张程度有所缓解。9月11日央行宣布改革存款准备金考核制度，保持流动性合理充裕和货币市场稳定，此举被市场解读为变相降准。9月14日，，决定对固定资产投资项目资本金制度进行调整和完善。针对基建项目，城市和交通基础设施建设项目中包括城市轨道交通、港口、铁路、公路、机场、航运等均下调5%。在经济增速下行压力下，基建投资仍然是稳增长重要力量。

　　国土部数据显示，2015年第三季度，全国主要监测城市工业地价757元／平方米，环比增速有所上升，为0.67%，同比增长率为3.48%，较上一季度上升0.29个百分点。

　　从三大重点区域看，长三角、珠三角、环渤海地区工业监测地价分别是 955元／平方米、1120元／平方米、731元／平方米，环比分别上涨，0.82%、1.72%、0.56%；同比分别上涨6.46%、8.02%、1.99%。长三角、环渤海地区工业地价的增长速度比较明显，珠三角地区的工业地价增速有所回落。

组图1 三大重点区域工业地价季度变化示意图

　　（数据来源：中国城市地价动态监测网）

　　2015年第四季度，，审议国民经济和社会发展“十三五”规划，高端制造业、新兴行业和消费行业预计将受到高度重视和政策支持。2015 年第四季度，从宏观经济角度看，近期密集出台的稳增长政策，能够对中国经济有效“托底”，四季度经济或将好于三季度，实现7%左右增速。从具体的投资导向来看，随着三季度末四季度初的房地产投资回升、基建投资加速的带动下，实体经济的出清态势已经确立，产能过剩和消费不足的双向矛盾压力同时存在，但过剩产能去库存的速度增加，显示经济逐步筑底。

　　四季度，继续关注热点区域的产业地产动向，提高产业自主创新能力，特别是依托新区的产业企业充分利用国家优惠政策，发挥自身平台的作用，着重关注自身的开发建设特色。京津冀、长江沿线、是未来产业地产发展的三大重要导向，新成立的福建新区和滇中新区是为进一步配合战略实施，在北京周边未形成新的产业新区时，要充分关注京津冀三省市交汇地点的产业导向，关注产业地产的发展机遇。

　　本报告对全国42个样本城市工业用地交易数据进行采集及分析。为突出不同城市工业用地供应和成交的差异性，我们对42个样本城市划分了一线城市、二线城市和三、四线城市3类，如下表1所示，分类分析，提高数据的准确性和对市场的借鉴意义。

表1 全国42个样本城市分类（资料来源：中国产业新区研究院）

　　（一）全国工业用地供应分析

　　2015年第三季度，42个样本城市（市辖区，下同）总共供应工业用地1659宗，较上一季度增加257宗。供应面积4909公顷，较上一季度减少了6701公顷，主要城市的供应量明显增加，符合年内第三季度属于供应高峰的一般情况。

　　一线城市供应工业用地38宗，供应面积149公顷，较上一季度增加47.29%。其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地31宗，供应面积130公顷，环比增加51.96%；二线城市供应工业用地877宗，供应面积3503公顷，较上一季度分别增加11.01%和19.77%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地802宗，供应面积3360公顷，较上一季度分别增加2.95%和15.88%；三、四线城市供应工业用地744宗，供应面积3050公顷，较上一季度分别增加27.62%和61.96%，其中招标、拍卖、挂牌出让方式供应宗地640宗，供应面积为2836公顷，较上一季度分别增加10.54%和51.00%。

　　从总的供应面积结构上看，2015年第三季度，一线、三四线城市供应所占比例继续增加，二线城市供应的占比继续减少。在总供应面积上，一线城市占42个样本城市的2.29%，较上一季度继续扩大0.22个百分点，二线城市供应占比减少3.48个百分点，占比52.86%，三、四线城市占比约为44.85%，较上一季度上升了3.26个百分点。详见图2。

图2 分类城市各类工业用地供应指标占比结构示意图

　（资料来源：中国产业新区研究院）

　　（二）全国工业用地交易分析

　　2015年第三季度，42个样本城市（市辖区，下同）总共成交工业用地1583宗，较上一季度增加131宗。成交面积6776公顷，较上一季度大幅度增加37.57个百分点。土地出让金收入共计260亿元，增加37.29%。成交土地地面均价[ 因统计误差，2015年第1、2季度成交楼面价和地面价存在数据范围统计问题，本季度报告中一并进行修订。]383元/平方米，成交土地楼面均价278元/平方米，成交价格单价分别下滑了1元和2元，与上一季度基本持平。

组图2 全国42个样本城市成交工业用地相关数据图

　　（数据来源：中国产业 新区研究院）

　　分一线、二线和三、四线样本城市具体来看2015年第三季度工业用地供应指标。（组图3）

　　一线城市共成交工业用地53宗，环比增加70.97%，同比有所下降，较去年同期下降14.52%，成交面积约为236.47公顷，环比大幅上涨134.05%，同比减少34.13%，成交量较上一季度有所增加，但不及去年同期，显示当前市场略有下滑。成交土地出让金总金额327772.93万元，一线城市工业用地成交土地地面价格为702.93元/平方米，环比下降28.63%，同比上涨10.95%；楼面价格为1386.09元/平方米，环比下降18.35%，同比上涨61.79%%；平均溢价率0%。一线城市三季度成交价格往往为年内最低，且溢价水平有限，是企业在一线城市拿地的较好时机。

　　二线城市共成交工业用地944宗，环比增加了17.27%，但同比下降了23.81%和；成交面积约为3722.26公顷，环比上涨了20.97%，同比下降了13.03%；成交土地出让金总金额1367748.68万元，二线城市工业用地成交楼面价格为289.67元/平方米，环比、同比均上涨了0.30%；地面价格为367.45元/平方米，环比下降了0.33%、同比下降了5.78%；平均溢价率0.28%，较上个季度增加了0.15个百分点，较去年同期下降了0.63个百分点。二线城市成交楼面地价继续回升，上涨趋势或将持续至2016年年初。

　　三、四线城市共成交工业用地586宗，环比略有下降4.87%，同比上升7.92%，成交面积约为2817.55公顷，环比上涨61.20%、同比上涨131.85%；成交土地出让金总金额901435.9万元，三、四线城市工业用地成交楼面价格为217.39元/平方米，环比下降1.58%、同比下降12.38%，地面价格为319.94元/平方米，环比、同比分别下降4.47%，上涨5.04%；平均溢价率0.33%，环比下降2.23、同比下降0.93个百分点。

组图3 各类样本城市工业用地成交数据示意组图

　　（数据来源：中国产业新区研究院）

　　（三）一线城市工业用地交易数据分析

　　2015年第三季度，四大一线城市成交工业用地宗地数量方面，北京工业用地成交18宗，较上个季度大幅增加，主要成交工业用地集中在东部京津冀交界区域，显示北京产业外迁的力度有所加大。成交土地面积74.28公顷，成交土地地面价格1345.7元/平方米，成交楼面价格836.32元/平方米；上海成交工业用地9宗，较上个季度增加1宗，成交土地面积49.39公顷，成交土地地面价格1203.92元/平方米，成交楼面价格757.43元/平方米；广州成交工业用地21宗，成交土地面积95.68公顷，成交土地地面价格815.15元/平方米，成交楼面价格387.09元/平方米；深圳成交工业用地5宗，成交土地面积17.12公顷，成交土地地面价格5277.43元/平方米，成交楼面价格1353.1元/平方米。深圳市工业用地成交价格依然最高，北京是工业用地地面价格楼面价格上涨明显，广州市工业用地价格持续走低，对于城镇化率较高的珠三角地区，制造业景气程度不断走低，工业用地成交意愿不强，未来随着节约集约用地制度的逐步开展，珠三角地区或将成为首批工业用地有偿使用制度改革的试点，土地出让为主的利用模式或将改成租赁为主，依靠土地转用途获取高额利润的机会或将有所减少。（见组图4）

　　组图4 一线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据

　　（数据来源：中国产业 新区研究院）

　　（四）二线城市工业用地交易分析

　　二线样本城市中，成交宗地数量排名前五位的是重庆市、宁波市、青岛市、成都市、武汉市，分别成交192、98、94、81、76宗。成交价格方面，成交土地最高的城市排名前五位的为海口市、宁波市、南京市、天津市、长沙市，成交地面地价分别为1090.53、546.21、534.41、533.27、498.53元/平方米，共有4个城市成交地面价格超过了500元/平方米，成交土地价格最低的城市是青岛，成交地面价格仅为221.04元/平方米。成交楼面价格方面，排名前五位的分别是海口市、天津市、沈阳市、大连市、长春市，成交楼面均价分别为746.94、594.57、414、369.08、343.63 元/平方米，楼面价在400元/平方米以上的城市共3个，比上一季度减少了5个城市。楼面地价较低的城市青岛市、武汉市、厦门市，楼面均价仅为196.08、165.57、121.24元/平方米，不满200元/平方米。二线城市价格变化比较大，多数城市为区域中心城市，根据当地发展策略、在国家中的定位，出现工业用地的供应差异。

　　组图5 二线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据

　　（数据来源：中国产业新区研究院）

　　（五）三、四线城市工业用地交易分析

　　三季度，三、四线城市中，成交宗地数量排名前五位的苏州市、南昌市、合肥市、无锡市、银川市，分别成交111、69、50、42、38宗，成交宗地数量较少的城市有兰州市、贵阳市、汕头市、呼和浩特市、西宁市，成交宗地都在5宗以下。成交建设用地面积方面，排名前五位的城市为昆明市、南昌市、苏州市、东莞市、福州市，成交面积分别达到349.47、295.01、289.54、268.01、261.97公顷。昆明市工业用地的单宗用地面积比较大。成交价格方面，成交土地地面价格最高的城市排名前五位的为汕头市、中山市、温州市、东莞市、无锡市，成交地面均价分别为807.36、649.89、630.21、522.08、485.12元/平方米，另有南宁市成交地面价格在400元/平方米之上，南昌市、银川市、呼和浩特市成交地面价格较低，均不足200元/平方米。成交土地楼面价格方面，排在前五位的城市是哈尔滨市、贵阳市、无锡市、汕头市、石家庄市，成交楼面价分别为506.59、493.91、317.68、282.49、281.9元/平方米。

　　组图6 三、四线城市2014年3季度以来各个季度分城市工业用地交易数据

　　（数据来源：中国产业新区研究院）