房地产增值新模式—专家教你REITs的玩儿法

房地产业作为一个资金密集型行业，对金融有很强的依赖性。随着房地产市场调控力度加大，传统房地产企业逐渐面临资金周转较慢、大量资产沉淀、财报利润压力大等问题，快速发展的能力受限。

资产证券化不仅为融资多了一个选择，更是为房地产资产良性发展开辟出一条新路。

12月5日，仲量联行评估及咨询团队携手中信证券发起资产证券化沙龙。多位业内资深专家围绕Reits如何实现物业增值，房地产评估及发行类REITs产品的实务操作等方面进行了分享。

中信证券副总裁沈亚雄

“重资产、轻主体是中国资产证券化的趋势”

对于投资人而言，REITs是一种门槛较低，收益稳定，风险小的投资产品。

而对于房地产开发企业来讲，REITs能够通过创新金融手段，盘活存量资产、提升资产价值：

• 通过资产出表将沉淀的物业资产转变为现金和流动性较好的金融资产，提升财务稳健性；

• 通过转换与物业的关系（即实现资产转让的同时保留物业经营权），从而实现轻资产战略转型，提升核心竞争力；

• 通过多元金融工具，拓宽资金融通渠道，扩大业务规模；

• 通过结构化产品设计，在实现资产出表的同时，享有退出主动权，并且能够持续分享资产增值收益。

目前，中国正处于REITs的前夜。我们距离真REITs，或只有一步之遥。

仲量联行高级董事陈志康

“精准的现金流预测是证券化项目的基石”

按照物业的生命周期，我们能够将物业划分为五大阶段。当中我们重点关注的是快速扩租阶段及成熟稳定阶段。

快速招租阶段一般存在于物业竣工后的0-3年。在此阶段，业主往往会提供各类租金优惠，以达到优化租户结构、塑造品牌形象的目的。此时的出租率大致维持在50%-70%。

在成熟稳定阶段，整体出租率一般能够达到80%-100%。为弥补上一阶段提供租金优惠的损失，业主一般会进行租户筛选。

在不同的生命阶段，物业现金流会有不同表现。评估时也应综合考虑不同的预测模型。

现金流预测模型的准确性对资产证券化产品影响重大。准确地选取相关参数及其权重构建模型，需要评估师精准把握市场环境、物业状况及未来发展动向。

仲量联行资深董事朱宝全

“在资产证券化的整个周期，地产顾问的增值作用显著”

广义的资产证券化周期应该包括资产形成期、培养期、遴选期、证券化运作期及证券化后期五大阶段。在整个周期内，地产顾问将扮演更重要的角色。

从项目的定位策划到项目的投资分析与决策，从对于项目客观市场价值的评估到未来现金流量的预测，从项目招商到运营及物业管理，都需要更多专业的认识以从持有运营、资本市场对接的角度提出意见。

投后管理将是业内下一个关注重点。良好的物业管理模式和业态修正可帮助物业持续增值，保证投资者的稳定收益。

我们认为，在未来，随着业内对房地产资产精细化运营的需求增长，地产顾问将能够在不动产全生命周期内提供广阔的增值服务。

在圆桌环节，朱宝全先生邀请仲量联行商业地产部高级董事廉峰先生、华北区投资部总监王刚先生及中信证券副总裁沈亚雄女士共同探讨资产证券化的未来发展趋势。

Q：如何保证长期稳定的现金流？

仲量联行高级董事廉峰：作为地产顾问，需要帮助业主规避风险，例如不建议在一所物业内招募全部单一行业的租户，这样在面临行业市场变化时，可保证物业收益的相对稳定性；对于改造型项目，在新的设计方案未定时，其市场定位和推广就要开始进行，将物业空置期尽可能压缩，保证收益的持续稳定。

Q：面对北京非首都功能外迁，大量位于城区的企业迁出，未来地产投资应如何转向？

仲量联行华北区投资部总监王刚：未来我个人比较看好的投资创新业务，一是长租公寓，二是联合办公。针对外迁遗留的存量资产，证券化则是很好的解决途径。尤其对于二线城市或是一线城市的非核心区，很多物业融资渠道较少，REITs对于他们更有吸引力和实质帮助。

如需了解更多信息，敬请联系：                     

朱宝全

仲量联行评估及咨询 资深董事

sam.zhu@ap.jll.com

温馨

仲量联行评估及咨询 副董事      

emma.wen@ap.jll.com

韩晶

仲量联行评估及咨询 副董事      

kathryn.han@ap.jll.com