上海全装修住宅发展报告”住博会精彩亮相! 政策定了!房企都必须要做全装修.学学中海万达吧,一不小心多赚几亿-北京物流信息联盟

2017年10月12日，第十六届中国住博会在京召开。上海市住房和城乡建设管理委员会组织本市装配式建筑产业链优秀企业参加住博会，向全国展示上海装配式建筑发展成果，引起各方高度关注。

12日上午，、建筑节能与科技司苏蕴山司长、计划财务外事司李礼平副司长、建筑节能与科技司何任飞处长、住建部科技与产业化发展中心俞滨洋主任、文林峰副主任、梁俊强副主任等一行领导莅临上海展厅，受邀参加了《2016年上海全装修住宅发展报告》、《2016年上海装配式建筑发展报告》发布仪式。

“2016年上海全装修住宅发展报告”是由上海市住建委委托上海住宅产业化技术平台组织编写。"报告”在调研了上海全装修发展现状的基础上，对全装修住宅在政策鼓励、、技术标准、关键技术等方面进行了深入剖析。“报告”包括：综述、全装修住宅问题、发展建议、发展趋势以及“全装修住宅业主满意度报告”等附加篇。“报告”的编制，为相关管理部门制定和调整全装修住宅发展政策、、技术标准提供依据，为开发企业及相关产业链企业提供第三方监测报告，建立全装修住宅的质量和服务大数据库，指出全装修住宅健康发展的方向，促进主体结构工业化和内装工业化的同步发展,最终实现从建造到智造的转变。

2010年以来，上海基本保持每年300万平方米左右的全装修住宅建设规模；2016年上海全装修住宅推进的全面提速，全市全装修住宅竣工面积达559万平方米，有了质的突破，。

2016年全装修住宅约占新建商品住宅的35%。本市连续10年开展“全装修住宅满意度调查研究”，业主满意度呈逐年上升态势，从2006年的71.94%上升到2015年的81.13%。 2016年全装修住宅业主满意度 81.19, 业主比较满意;全装修住宅主要材料设备品牌集中度提高, 配套设计施工龙头企业趋于品牌化,装配式装修等集成技术先行先试。

全装修、装配式、绿色建筑融合发展。全装修住宅逐步呈现绿色工业化发展趋势，建造模式和管理方式呈现产业化发展趋势。据相关统计数据，2016年全市获得绿色建筑标识的住宅项目共25个，其中同步实施全装修的项目有20个，其余5个毛坯房项目是保障性住房。绿色建筑住宅项目中,全装修与绿色建筑同步实施的占比为80%。

随着本市全装修住宅推进的全面提速，业主对于全装修住宅产品的理解也越深入，对于安全性和耐久性的期望值越高，倒逼开发建设企业聚焦施工工艺的研发，采用工业化的方式转型升级，从而促进全装修住宅的健康发展。

上海自2000年起推广新建住宅实施全装修，经历了试点引领、面上推进逐步发展到目前的常态化管理，从政策引导到形成制度化管理，作了不少有益的探索。2008年市政府颁布《关于本市新建住宅节能省地发展指导意见》（沪府[2008]6号），要求将全装修比例要求作为土地出让的前置条件。“十二五”期间，本市相继出台文件，延续了全装修住宅建设的比例要求和土地出让环节把关的做法，明确以公共租赁房、廉租房和装配式建筑为重点，加大全装修住宅推进力度。

2016年以来，上海将全装修建设作为装配式建筑的转型升级的抓手，在政策落地、提升能级、、技术标准等方面开展了卓有成效的工作，建立全装修住宅发展的长效机制，并逐步形成闭合管理。

2016年8月，本市编制发布了《关于装配式建筑单体预制率和装配率计算细则(试行)的通知》（沪建建材[2016]601号）文件和《关于进一步加强本市新建全装修住宅建设管理的通知》（沪建建材[2016]688号）文件。通知要求：建立从土地出让、建设管理、。

2017年7月, 本市发布了《上海市住房发展十三五规划》（沪府发[2016]46号）。“规划”要求, 推广装修部品一体化预制技术，大力推进成品住宅，强化技术集成，改进施工方法，提高全装修住宅的可改造性和耐久性。外环线以内城区和崇明区（除征收安置住房外）新建商品住宅（三层以下的底层住宅除外）实施全装修面积比例达到100%；公共租赁住房项目100%采用全装修。探索在毛坯交付的保障性住房中推行“大开间”设计理念，并逐步向市场化商品住房延伸，满足住户对空间可变的需要。

2016年本市已研究和编制了《全装修住宅建筑工程设计文件编制深度规定》、《居住建筑装配式装修技术标准》以及“大开间”技术标准体系；修订《住宅工程套内质量分户验收管理办法》，突出强化建设单位首要责任和勘察、设计、施工等单位主体责任，规定在分户验收中增设“基层工程交接检验”，并将检验记录列入分户验收资料系列。，目前基本完成《新建全装修住宅工程质量监督要点》，“要点”规定监督机构在全装修住宅工程竣工验收条件审核中，应复核建设单位出具的项目全装修单位工程、面积、比例确认文件。探索第三方参与的住宅质量保险机制，IDI保险的“实施细则”已在今年6月底出台。目前该保险已在保障房项目中开始试点，逐步过渡到商品房。

在此背景下，绿地、万科、宝业和三湘等代表企业勇于创新，积极探索绿色建筑工业化背景下的全装修项目落地。

房地产进入全装修时代

只是时间问题

当前，中国房地产行业已经比较成熟了。而房地产成熟的标志之一就是毛坯房时代的结束。

过去，房屋从购买到交房要几年之久，无法实现即买即用。同时房屋、装修、软装等各个环节被人为的切割开来，用户买到的并不是一个家，而是一个冰冷的物理空间，需要自己从零开始，逐步去探索出一个家居空间。

由于装修公司质量参差不齐，业主普遍缺乏相关专业知识，装修经常引发各种矛盾，还造成资源浪费、环境污染、噪音扰民、效率低下、建筑安全隐患等等问题。毛坯房已经不符合国家对于住房“提升消费品品质”的要求。

事实上，自2014年开始，即陆续有省份开始推出全装修的政策，2016年，各地出台政策的速度加快，截至目前，全国加入全装修队伍的省（市）已经有8个。

明源君注意到，已经出台全装修政策的8个省（市）中有7个省（市）会在2020年之前开始实施。

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全装修可提高房子售价

减少增值税

显然，随着各地陆续出台全装修、精装修的相关条例并落地，在绿色化、住宅产业化的推动下，“毛坯房”将逐步退出房地产的历史舞台。对房企来说，这既是一个机遇，也会带来一些挑战。

目前，整个行业的项目开盘周期平均是8个月，但是，一二线城市普遍会长一些，比如一线城市的平均开盘周期普遍在12~14个月，一是因为一线城市较为规范；二是一线城市招拍挂土地不多，不少需要通过旧改的方式拿地，而这种周期普遍很长；三是，一线城市的土地溢价率过大，需要时间消化地王带来的成本压力，高周并不利于发挥土地溢价的优势。

此前，明源君在文章中即指出，面对调控，资金实力雄厚的房企，完全可以寻求将过去的毛坯房改成精装房，这样可以平滑调控周期，调控期过之后，正好赶上价格上涨的周期，可以实现利润的最大化。

随着土地价格越来越高，地价与房价的价差收窄，留给开发商的利润空间越来越小，即便排除应对调控周期的因素，开发商也要选择精装修/全装修交付，因为精装修/全装修可以更好地突出产品亮点，提升溢价。

到现在这个阶段，同一区域内地价与建安成本相差不大，未来精装修利润将占有房地产利润空间很重要的一部分。因为公司规模不同，与供应商的合作力度也会越大，越大的房企在和装修建材供应商谈判的时候往往更有主动权，可以拿到更低的价格。自身的利润空间自然也就更大。

几年前，中央电视台播出的《土增税黑洞》掀起巨大波澜和争议。不过，整个房地产开发过程中要缴纳几十项税费却是不争的事实，平均水平占到卖房款项的50%左右。这其中比例较大的是土地出让金和各种税款。

如上面所说，全装修可以增加了房产的亮点，提升溢价，即便房企不在销售过程中赚取装修的利润，只收回装修费，但由于全装修加大了开发成本，加大了扣除项目金额，房企也能得到税收的好处。

根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第四条规定：“房地产开发企业销售已经装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本”。

即房地产开发企业销售已装修的房屋，对以建筑物或构筑物为载体，移动后会引起性质、形状改变或者功能受损的装修支出，可作为开发成本予以扣除。对可移动的物品（如可移动的家用电器、家具、日用品、装饰用品等），不计收入也不允许扣除相关成本费用。

在上述公式中，如果建造成本增加100万元，分子会减少130万元，而分母却会增大130万元，使得拉动增值率急剧下降，这就是通常所讲的“适度加大建造成本法”。

当房企采取全装修战略时，投入装修费100万元，在计算土地增值税的增值额时，可以增加扣除项目金额130万元，于是，增值额减少，增值率降低，当增值率降到不大于20%时，普通标准住宅还可以免税；非普通标准住宅的增值额下降，增值率下降，会适用较低税率，少缴土地增值税。降低企业税负，从而增加盈利空间。

早在几年前，号称开发商中利润率之王的中海地产即开始推精装修交付，去年底更是正式发文，全面推行精装修，杜绝毛坯房。

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如何做好全装修

可借鉴中海的做法

装修建材行业与客户的信息不对称远远大于开发商与购房者的信息不对称，使得业主往往狼入虎口。而全装修住宅在装修的成本、质量控制上都有优势。此外，消费者购买精装或全装修房之后，还可以把装修成本算入总房价按揭，减轻了购房压力，待消费者入住后，还有明确的投诉对象，售后服务也更有保障。因此，精装修房越发受到青睐。

当然，实行精装修或全装修会拖慢房企的工期，延长项目开盘的周期，对企业的现金流构成压力，需要企业有较强的融资能力。以杭州为例，目前精装交付比例仅占两成左右，做精装的开发商主要是绿城、万科、滨江、融创等品牌开发商，融资能力弱的中小开发商更倾向于做毛坯房。

可是，随着各地全装修政策实施时间的临近，这已经是不是一个要不要做，而是怎么做的问题了。

首先是质量的问题。由于产业链长管理难度大、政策不配套、标准缺失、市场需求差异性大等，房地产精装/全装在20多年的发展进程中进展一致缓慢。

目前很多开发商没有自己的精装修管理团队，，使得不少业主对精装房都给出了差评，。

购房是绝大部分人一生中最大的花费，想要创造尽可能高的溢价和口碑，在市场上存活下来的话，首先要做的是加强每一环节的质量控制，保证房子的品质。以下是中海地产精装管理：

以对天花质量的把控为例，中海做了很详细的分类，并有相应的管控方法和手段（如下表所示）：

当然，缺乏精装/全管理经验的开发商也可以找类似绿城装饰集团这样的精装修代建企业合作，既保证品质，又能够在合作中自我学习成长。

其次是控制成本。上面已经提到，精装/全装固然可以改善房子形象，提高溢价，但是给开发商也带来不小的资金压力。因此，控制成本十分必要。这方面，中海、绿城、金地等标杆房的实践，为我们提供了很好的经验。

精装修定位需与整个项目产品相匹配、与产品所在区域匹配、与潜在购房者的需求匹配，同时需关注客户的敏感点。

中海的做法是将项目主产品线归类梳理出中高档、中档、低档3个等级，每个级别有对应的设计风格和材料部品配置标准。

确定不同级别精装修成本造价之后，成本部与设计营销研讨，推出精装房标准测算模板，主要包括面积指标、造价指标、主要材料用量分析、主材菜单，最后得出造价限额指标、材料用量限额指标。

相关材料、做法、综合单价均形成菜单：方便设计人员、项目公司快速、准确测算；可自动生成各种技术经济指标；对比标准快速发现超支项，找到优化方向;细项分解指标均需满足目标成本要求。

设计阶段所产生的成果其造价成本基本会占到项目总成本的70~90%，最终设计方案的准确性高低将直接决定后期实施成本的高低与实施项目管理控制的难易。

避免出现次要部位（或者不是客户关注点）的材料使用过于奢华的情况。同时，在精装样板房图纸设计时多与设计进行沟通，避免设计师的在设计时追求完美的惯性思维。

比如，为了严格把好设计选材这一关，中海会提前制定好不同档次的项目主材总价与品牌选择标准，并明确了不同档次精装项目采购相对应的品牌。

精装修工程及材料供应一般有乙供、甲指乙供、甲供和甲分包等方式，各种供应方式各有优缺点。

乙供方式管理简单，施工单位积极性高，但甲方对材料的控制力弱，不利于成本控制。甲指乙供的实质其实还是乙供，但可以弥补乙供方式甲方对材料控制力弱的缺点。甲方对材料的控制力强，又能有效降低成本。

但乙供、甲指乙供、甲供、甲分包并不是一成不变的，不同的项目应根据各自的特点和具体情况酌情考虑，适当调整，以取得最佳的管理效果。（比如木地板即可以甲指乙供，也可以甲供或甲分包）。目前有不少开发商只采用乙供和甲指乙供的方式供应材料，以达到简化操作、权责明晰的目的。

精装修标段划分需考虑的因素除资质、工期、项目管理能力等常规因素外，对于精装修项目还应考虑精装修标段与建安总包标段的衔接问题，避免交叉而出现一家建安总包对应多个精装修队伍或一个精装修队伍对应多个建安总包的现象，以减少合同数量及现场管理工作量。

建筑的公共部位吊顶工程，由于经常性的维修，上下吊顶会造成检修口四周的饰面材料破坏，如采用明框的铝材检修孔代替木质类或其他会属类暗式检修孔，可以有效避免日后维护过程的二次破坏：如为降低物业管理成本，在住宅内的公共电梯厅部位把多个筒灯分成若干组，并分别采用延时开关控制：取消公共部位的的吊灯类装饰灯具，节约长期用电及更换材料的使用、维护成本。

对施工工艺进行多方案比较，确保质量的同时把成本降至最低，一种工艺只要省一点点将是一笔不小的节约，这就需要统一做法，尽可能把工艺优化到最佳：

1 由深化设计师、施工员、预算员共同参与工艺做法深化，例如吊顶龙骨的排版、吊顶造型的做法等；

3 在每个分项刚开始施工时由专人重点检查，以便及时整改，加强首检制度的执行。

4 对于影响到质量的做法一定不能省，减少后期的维修实际上也是成本的控制，如吊顶转角加固、凹槽做法等。

要求施工单位增加精装修项目实施过程的成品保护投入，特别在项目后期时段对地板、石材瓷砖类的阳角、门窗套等的保护。良好的成品保护可以大大降低交付后客户的投诉率与返修率，节约保修的人力、物力成本。

最后是满足个性化需求。精装/全装可以统一标准，但是也会带来个性化不足的问题。以中海为例，其为全装交付打造了多套装修标准，但是购房者内心标准很难被覆盖。

浙江省全装修政策明确指出要实行菜单式装修和个性化服务相结合，且交付后不能大改。这就要求装修的品质不能过低(太低必然会改)，且不能实施开发商总包的“千家一面”式的精装修。

杭州万科即试图打造一个包括设计师、阿里智能、银江为代表、各类供应商等的标准化的平台，同时也能够承载客户个性化需求的平台。而此前，艾佳生活努力提供全品家服务也是为了解决用户这一方面的痛点。